আরিফুল ইসলাম রবিবার সকাল ১১:৪৮, ৬ সেপ্টেম্বর, ২০২৬

জমি কেনা কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পাওয়ার পর শুধু দলিল রেজিস্ট্রি করলেই দায়িত্ব শেষ হয় না। সরকারি রেকর্ডেও নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করতে হয়। এ প্রক্রিয়াকেই বলা হয় নামজারি বা মিউটেশন। নামজারি না থাকলে জমি ক্রয়-বিক্রয়, দান বা হেবা এবং ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা দেওয়ার ক্ষেত্রে নানা জটিলতা তৈরি হতে পারে।

সম্প্রতি জমির নামজারি প্রক্রিয়ায় বেশ কিছু পরিবর্তন এনেছে ভূমি মন্ত্রণালয়। বিশেষ করে উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে নতুন নিয়মে বড় ধরনের পরিবর্তন এসেছে। এখন থেকে জমি ভাগ-বাটোয়ারা না হলে প্রত্যেক ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে যৌথভাবে অন্তর্ভুক্ত করতে হবে।

উত্তরাধিকারী জমিতে যৌথ নামজারি বাধ্যতামূলক

নতুন নিয়ম অনুযায়ী, কোনো ব্যক্তি মারা গেলে তার রেখে যাওয়া জমিতে সব বৈধ ওয়ারিশের নাম একসঙ্গে একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করে যৌথ নামজারি করতে হবে। এক্ষেত্রে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য অংশ বা হিস্যাও উল্লেখ থাকবে।

যৌথ নামজারির জন্য আলাদা করে বণ্টননামা দলিলের প্রয়োজন হবে না। ওয়ারিশ সনদ এবং প্রয়োজনীয় অন্যান্য কাগজপত্র দিয়েই যৌথ নামজারি করা যাবে।

অর্থাৎ, আগে কোনো কোনো ক্ষেত্রে বাবা বা মা মারা যাওয়ার পর পাঁচ ভাই-বোনের মধ্যে একজন নিজের নামে আলাদা করে জমির নামজারি করে নিতে পারতেন। নতুন নিয়মে এভাবে এককভাবে নামজারি করার সুযোগ থাকবে না। সব ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করতে হবে এবং তাদের ‘কো-শেয়ারার’ হিসেবে দেখানো হবে।

আবেদনের সময় সব ওয়ারিশের তথ্য, ওয়ারিশ সনদসহ প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিতে হবে। কোনো ওয়ারিশকে বাদ দিয়ে আবেদন করলে সেটি নামঞ্জুর হতে পারে।

আলাদা খতিয়ান করতে হলে লাগবে বণ্টননামা

ওয়ারিশরা যদি নিজেদের মধ্যে জমি ভাগ করে প্রত্যেকে আলাদা অংশ বুঝে নিতে চান, তাহলে নিবন্ধিত বণ্টননামা বা আপস-বণ্টননামা দলিল করতে হবে। এই দলিলের ভিত্তিতেই প্রত্যেক ওয়ারিশের নামে পৃথক খতিয়ান করা যাবে।

সহজভাবে বললে, উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারির এখন দুটি পথ রয়েছে। প্রথমটি হলো—সব ওয়ারিশের নাম একসঙ্গে একই খতিয়ানে তুলে যৌথ নামজারি করা। দ্বিতীয়টি হলো—নিবন্ধিত বণ্টননামার ভিত্তিতে জমি ভাগ করে প্রত্যেকের নামে আলাদা খতিয়ান তৈরি করা।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নতুন নিয়মের ফলে উত্তরাধিকারী জমির ক্ষেত্রে মূলনীতি দাঁড়াচ্ছে—‘আগে যৌথ, পরে আলাদা’।

বণ্টননামা না থাকলেও যৌথ নামজারি আটকে রাখা যাবে না

নতুন নিয়মে শুধু বণ্টননামা না থাকার কারণে যৌথ নামজারির আবেদন বাতিল করা যাবে না। যৌথভাবে নামজারি করতে ওয়ারিশ সনদই যথেষ্ট হবে।

ওয়ারিশ সনদ ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান, পৌরসভার মেয়র অথবা সিটি করপোরেশনের সংশ্লিষ্ট ওয়ার্ড কমিশনারের কাছ থেকে নিতে হবে।

নামজারি ছাড়া জমি রেজিস্ট্রিতেও নতুন বাধ্যবাধকতা

নতুন নিয়মে নামজারি বা খতিয়ান ছাড়া জমি কেনাবেচা, দান কিংবা হেবা করার ক্ষেত্রে বাধা থাকবে। সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল নিবন্ধনের সময় নামজারির খতিয়ান দেখানো বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।

তবে যাদের জমির নামজারি আগে থেকেই সম্পন্ন হয়েছে এবং খতিয়ানে মালিকের নাম সঠিকভাবে রয়েছে, তাদের নতুন করে নামজারি করতে হবে না। যেমন, কারও জমি ২০১৫ সালে নামজারি হয়ে থাকলে শুধু নতুন নিয়ম কার্যকর হওয়ার কারণে আবার নামজারি করার প্রয়োজন হবে না।

তবে বিশেষজ্ঞরা পুরোনো রেকর্ড অনলাইনে ডিজিটালভাবে সংরক্ষিত হয়েছে কি না, তা যাচাই করার পরামর্শ দিয়েছেন। রেকর্ড ডিজিটাল সিস্টেমে না থাকলে ভবিষ্যতে খাজনা দেওয়া বা জমি বিক্রির সময় সমস্যা তৈরি হতে পারে।

নামজারি করতে কত সময় লাগবে?

ভূমি মন্ত্রণালয় নির্ধারিত সময়ের মধ্যে নামজারি প্রক্রিয়া শেষ করার লক্ষ্য নিয়েছে। অনলাইনে আবেদন করে নির্ধারিত ফি জমা দিলে সাধারণত ২৮ থেকে ৪৫ দিনের মধ্যে প্রক্রিয়াটি নিষ্পত্তি করার কথা।

নামজারির আবেদনের ক্ষেত্রে সাধারণত প্রয়োজন হতে পারে—

• রেজিস্ট্রি বা দলিলের কপি
• আগের খতিয়ানের কপি
• দাগ নম্বরের তথ্য
• জাতীয় পরিচয়পত্র
• উত্তরাধিকার সূত্রে জমি হলে ওয়ারিশ সনদ
• প্রয়োজন অনুযায়ী মৃত্যুসনদ
• নির্ধারিত ফি পরিশোধের রসিদ

তবে কাগজপত্রে ঘাটতি থাকলে বা জমি নিয়ে বিরোধ দেখা দিলে নামজারি সম্পন্ন হতে বেশি সময় লাগতে পারে।

বর্তমানে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ডিজিটাল ভূমিসেবা পোর্টালের মাধ্যমে অনলাইনেই নামজারির আবেদন করা যায়।

নতুন নিয়মে কী সুবিধা হবে?

বিশেষজ্ঞদের মতে, নতুন নিয়মে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ সুবিধা পাওয়া যেতে পারে। প্রথমত, কোনো একজন ওয়ারিশের পক্ষে অন্যদের বাদ দিয়ে পুরো জমি নিজের নামে নেওয়ার সুযোগ কমবে। এতে ওয়ারিশদের মধ্যে প্রতারণার ঝুঁকি কমবে।

দ্বিতীয়ত, সরকারি রেকর্ড নিয়মিত হালনাগাদ থাকবে এবং জমির প্রকৃত মালিকানা সম্পর্কে স্পষ্ট ধারণা পাওয়া যাবে। তৃতীয়ত, মালিকানা নিয়ে বিরোধ ও মামলা-মোকদ্দমার সংখ্যাও কমতে পারে।

যৌথ নামজারির ফলে নারীসহ সব বৈধ ওয়ারিশের নাম সরকারি খতিয়ানে থাকার বিষয়টি নিশ্চিত হবে। ফলে উত্তরাধিকারীদের অধিকার সংরক্ষণেও এটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখতে পারে।

মাঠপর্যায়ে যেসব চ্যালেঞ্জ হতে পারে

নতুন নিয়মে কিছু বাস্তব সমস্যার আশঙ্কার কথাও জানিয়েছেন বিশেষজ্ঞরা। অনেক পরিবারের কোনো ওয়ারিশ বিদেশে থাকেন, কারও সঙ্গে দীর্ঘদিন যোগাযোগ নেই কিংবা কারও অবস্থান শনাক্ত করা কঠিন হতে পারে। ফলে সব ওয়ারিশের তথ্য ও কাগজপত্র একসঙ্গে সংগ্রহ করা অনেক পরিবারের জন্য জটিল হয়ে উঠতে পারে।

অন্যদিকে আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা করতে হবে। এতে অতিরিক্ত সময় ও খরচের প্রয়োজন হবে। নির্ধারিত ৪৫ দিনের মধ্যে বিপুলসংখ্যক আবেদন নিষ্পত্তি করতে ভূমি অফিসগুলোর ওপরও বাড়তি চাপ তৈরি হতে পারে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, দ্রুত নামজারি সম্পন্ন করতে হলে তহশিল অফিস ও এসি ল্যান্ড কার্যালয়ে প্রয়োজনীয় জনবল ও প্রশাসনিক সক্ষমতা বাড়ানো জরুরি।

জমি কেনার পর দ্রুত নামজারি করার পরামর্শ

ভূমি আইনজীবীদের মতে, স্বচ্ছতা ও জবাবদিহি নিশ্চিত করার ক্ষেত্রে নতুন নিয়মটি ইতিবাচক উদ্যোগ। বিশেষ করে নারী ওয়ারিশদের অধিকার সুরক্ষায় এটি কার্যকর হতে পারে।

বিশেষজ্ঞরা জমি কেনার পর দলিল রেজিস্ট্রির ৯০ দিনের মধ্যেই নামজারির আবেদন করার পরামর্শ দিয়েছেন। আর উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পাওয়া গেলে পরিবারের সব সদস্যকে নিয়ে আলোচনা করে যৌথ নামজারি করার পরামর্শ দেওয়া হয়েছে।

প্রয়োজনে পরবর্তী সময়ে নিবন্ধিত বণ্টননামার মাধ্যমে জমি ভাগ করে পৃথক খতিয়ান করা যাবে। ফলে শুরুতেই সব বৈধ ওয়ারিশের নাম সরকারি রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত থাকলে ভবিষ্যতে জমির মালিকানা নিয়ে জটিলতা অনেকটাই কমানো সম্ভব হতে পারে।